בניית בית פרטי, רצוי עם גינה רחבה, היא חלום של אנשים רבים, אך כמובן שבנייה עצמית של הבית כוללת בירוקרטיה רבה, התעסקות מורכבת מול אנשי מקצוע, לחץ והמון עלויות. משכנתא לבנייה עצמית היא משכנתא מיוחדת כי מדובר על נכס שבמועד לקיחת המשכנתא אינו קיים בפועל, כמו כן, משכנתא לבנייה עצמית היא עבור מגוון רחב של תשלומים ובזמנים שונים בניגוד למשכנתא רגילה שבה משלמים בתשלום אחד על דירה או בית בנויים כבר.
למה שהבנק ייתן משכנתא אם עדיין אין נכס?
משכנתא במובן הקלאסי של התחום היא הלוואה לרכישת נכס למגורים על בסיס שעבוד אותו נכס לטובת בנק המלווה את הכסף, כך שאם הלווים לא מחזירים את ההלוואה הבנק יכול לממש את השעבוד ולמכור את הנכס על מנת לכסותה. אם כך, נשאלת השאלה מדוע לבנקים לספק משכנתא לבנייה עצמית אם בפועל אין כלל נכס בנוי ולכן ערך המשכנתא הוא גבוה מערך הקרקע או הנכס כפי שהם במועד בקשת המשכנתא?
ובכן, זהו אחד ההיבטים המרכזיים שמפרידים בין משכנתא לבנייה עצמית לבין משכנתאות רגילות. בנקים למשכנתאות מספקים הלוואות משכנתא על מנת להרוויח מהן, על מנת להרוויח בתחום הפיננסי יש צורך לקחת סיכונים. וזהו סיכון, מחושב כמובן, שהבנקים לוקחים על עצמם כי ברוב המקרים משכנתא לבנייה עצמית כן תממן בניית נכס שניתן יהיה לשעבד במלואו. בנוסף, הבנקים ברוב מוחלט של המקרים לגבי משכנתא לבנייה עצמית לא מעניקים 100% מהמשכנתא בתשלום אחד אלא הם מתנים את קבלת המשך המשכנתא על פי התקדמות הבנייה ושעבוד מה שקיים בכל שלב על שם הבנק.
משכנתא לבנייה עצמית – אפשרויות פרקטיות ללווים
באופן בסיסי, משכנתא לבנייה עצמית יכולה להיות עבור רכישת הקרקע עצמה, עבור הבנייה בלבד או שילוב של השניים – בהתאם להון העצמי של הלווים. משכנתא לבנייה עצמית היא משכנתא שבאופן כללי הבנקים מספקים ללווים בשלבים ובתשלומים עולים – ככל שמתקדמים בבניית הבית כך הבנק משחרר יותר כסף מהמשכנתא שסוכם עליה מראש. הסכום הראשוני שנקבע כגובה הכללי של משכנתא לבנייה עצמית (100% ממנה) נקבע על פי אמות המידה הרגילות בתחום המשכנתאות, על פי הערכת עלויות בנייה וביצוע של גורם מקצועי ועל פי היקפי המימון שהלווים זקוקים להם.
הלווים יכולים לקבל מהבנק משכנתא אשר מתחילה בתשלומים נמוכים יחסית וככל שהם מתקדמים בבנייה כך יוכלו לבקש מהבנק תשלומים נוספים מהמשכנתא על מנת לשלם לגורמים השונים, כאמור, בכל שלב יהיה צורך לשעבד את הנכס לבנק – למשל קרקע + נכס, קרקע + שלד, טיח וחלונות וכדומה – הכל על פי הערכת שווי של שמאי.
לחלופין, אפשרות פרקטית שעשויה להיות יעילה לצרכי משכנתא לבנייה עצמית היא פתיחת חשבון בנק נפרד עבור המשכנתא ומשא ומתן מול הבנק על קבלת אחוז ניכר יחסית של משכנתא לבנייה עצמית מראש לחשבון זה. במקרה זה, הלווים מנהלים את כל עלויות והוצאות הבנייה מחשבון משכנתא זה – קבלה של עד 75% מתוך משכנתא לבנייה עצמית מראש היא תוצאה מצוינת.
חשיבותה של הערכת עלות מדויקת עבור משכנתא לבנייה עצמית
הבקשה לגבי משכנתא לבנייה עצמית תוגש כמובן לפני התחלת הבנייה, בהסתמך על הערכת עלות סופית, חשוב מאוד לקבל הערכה זו מגורם מקצועי (אדריכל, מהנדס או קבלן) ולקחת בחשבון חריגות שודאי יהיו מהערכה זו. כך הלווים יכולים לדעת לאיזה סכום כללי לשאוף וכך יוכלו אולי לקחת אחוז נמוך יותר של המשכנתא בסופו של דבר.
